Ondernemers denken mee over herbestemmen zorgvastgoed
Herbestemmen van vastgoed is duurzaam en dus maatschappelijk gezien een hot item. Maar wat is de plaats hierin voor kwetsbare groepen? Daarover ging het tafelgesprek bij het RIBW Nijmegen & Rivierenland. Ondernemers denken mee. Ook op de lange termijn.
De vergadertafel is weer goed gevuld met tien betrokken deskundigen. Ze stellen zich voor en vertellen over de relatie van hun bedrijf met het gespreksthema.
Edwin ten Holte is bestuurder van RIBW Nijmegen & Rivierenland. Dat is een regionale instelling voor de begeleiding van mensen met een (ernstige) psychiatrische aandoening bij wonen, dagbesteding en werk. Edwin ten Holte: “We hebben als zorgorganisatie nu nog een eigen corporatie, maar aan het eind van het jaar niet meer. Ieder doet waar die goed in is. Dat is het signaal. Terug naar waar we goed in zijn, dat is het begeleiden van mensen in hun eigen of een beschutte woonsituatie.”
Luc Beumer is zelfstandig bedrijfsmakelaar bij Luc Beumer Vastgoed. Zijn kantoor staat in Nijmegen maar hij bedient ook de regio. Hij heeft dagelijks met herhuisvesting te maken. Luc Beumer: “Het heilige credo is dat de waarde van vastgoed samenhangt met de locatie. Je kijkt naar mogelijkheden in samenhang met de belangen (financieel en waarde behouden) van de eigenaar. Dat bepaalt de mogelijkheden. De toekomstige gebruiker is het eindpunt, de overheid is een partner op de weg ernaartoe.”
Rob Hendriks is van Hendriks Vastgoed Dornick BV. Een familiebedrijf in vastgoed, beleggingen en projectontwikkeling. Het bedrijf heeft een bijzondere filosofie want het koopt vastgoed, zorgt voor herbestemming maar blijft eigenaar. Rob Hendriks: “Wij werken vanuit het grote geheel. Dat is de filosofie van ons familiebedrijf. We blijven verbonden aan het onroerend goed, waardoor we renovatiekosten en onderhoud op lange termijn kunnen bekijken. Bij die filosofie zoeken we partners.”
Esther Lamers is directeur-bestuurder van Standvast Wonen. Dat is een Nijmeegse woningbouwcorporatie met 9000 woningen in Nijmegen, Beuningen en Druten. Esther Lamers: “Als corporatie hebben we in de statuten staan dat we voor mensen een woning voorzien die niet in staat zijn om dat zelfstandig te kunnen regelen. Mensen met een kleinere portemonnee of mensen die dat niet kunnen omdat ze tot de doelgroep van het RIBW behoren, lichamelijk beperkten, oudere mensen, een breed pallet.”
Joep Burghouts is directeur-eigenaar van het gelijknamige familiebedrijf Burghouts. Hij is voorzitter van Bouwend Nederland, afdeling Zuid Oost Gelderland. Joep Burghouts: “Burghouts richt zich op het duurzaam onderhouden, verbouwen en renoveren van vastgoedobjecten. Het doel hierbij is de levensduur van het object op een rendabele en (maatschappelijk) verantwoorde wijze te verlengen. Daarnaast richten we ons op groot onderhoud en renovatie. Ik ben ook voorzitter van Bouwend Nederland, afdeling Zuid Oost Gelderland. Deze afdeling heeft tezamen met Uneto VNI het initiatief genomen voor de oprichting van het kenniscentrum duurzaamheid gebouwde omgeving. Dat is opgericht om kennis en kunde op dat gebied bereikbaar te krijgen voor het MKB.”
Johans Ariëns is directeur-eigenaar van Ariëns – Partner in vastgoedonderhoud. Het bedrijf houdt zich bezig met het onderhouden, renoveren en beheren van onroerend goed. Johans Ariëns: “We helpen vastgoedeigenaren met het in kaart brengen van de exploitatiekosten op de lange termijn. Als hij die investeringskosten op een rijtje heeft kan hij een weloverwogen beslissing nemen.”
Marcel de Jongh is directeur van Buro SBH Adviseurs. De onderneming levert een combinatie van advies en architectuur, gericht op maatschappelijk vastgoed en de huisvestingsproblematiek van kwetsbare mensen in de samenleving. Marcel de Jongh: “SBH staat voor Samenwerken aan Bijzondere Huisvesting. Dat hadden we 35 jaar geleden al bedacht, maar eigenlijk is het nog steeds actueel. We zien dat er door stelselwijzigingen in de zorg, de bezuinigingen en de financiële crisis allerlei vraagstukken liggen op het bordje van de zorginstellingen. Daar proberen we mee te helpen. Herbestemming van vastgoed is er een onderdeel van.” Buro SBH werkt samen met onder andere Van Wijnen Arnhem in Care&Co, een consortium van meerdere partners dat zich richt op transformatie en verduurzaming van bestaand zorgvastgoed.
Walter Hamers is voorzitter van de Raad van bestuur van Talis. Dat is een woningcorporatie die 14.000 huishoudens huisvest in Nijmegen en Wijchen. Walter Hamers: “We werken met de RIBW en andere zorgorganisaties samen omdat we ons verantwoordelijk voelen voor de huisvesting van deze doelgroep. Die is kwetsbaar en qua inkomen aangewezen op woningen die woningcorporaties kunnen leveren. Wij verzorgen ook huisvesting voor dementerende ouderen. Daartoe hebben we samen met ZZG-zorggroep een flexibel woonconcept ontwikkeld. Het eerste project van 32 zorgappartementen is gerealiseerd in Nijmegen-oost: Juliana op Parc Margriet. Dit flexibel woonconcept krijgt inmiddels navolging met De Vlechting in Dukenburg en Campanula in Lent. Tegen redelijke kosten en een normaal rendement kunnen we mensen uit het verzorgingshuis zo zelfstandig mogelijk kunnen laten wonen.”
Ingo Bouman is bedrijfsleider bij bouwbedrijf en projectontwikkelaar Van Wijnen in Arnhem. Van Wijnen werkt regelmatig voor corporaties en zorginstellingen. Dat gebeurt vaak samen met andere partijen die toegevoegde waarde hebben in het oplossen van de klantvraag . Door gezamenlijk te ontwikkelen en calculeren lukt het om de prijsstelling telkens te verbeteren. Ingo Bouman: “Wij zien dat grondprijzen in de hele regio weer beginnen te stijgen. Dat zet de onderkant van de markt gigantisch onder druk. Corporaties komen daardoor nauwelijks in aanmerking om panden te kopen.”
Mark Nijhoff is directeur-eigenaar van Megens installaties in Druten. Het werktuigkundig bedrijf doet veel aan mutaties, nieuwbouw en landelijke dekking. Mark Nijhof: “Duurzaamheid is inmiddels een verankerd begrip en de markt voor verduurzaming van bestaand vastgoed groeit gestaag. Andere trends die wij zien in ons werkveld zijn de groei van de bevolking en huishoudens die steeds kleiner worden. Tegelijkertijd zal door de vergrijzing de vraag naar de combinatie zorg/wonen toenemen.”
Voorbeelden
Herhuisvesting voor bijzondere doelgroepen lijkt een ingewikkelde zaak, maar het slaagt regelmatig. Rob Hendriks noemt het Multi Functioneel Centrum aan Van Schevichavenstraat in Nijmegen, dat onderdak biedt aan verslaafdenzorg. Dat was een oude school. Rob Hendriks: “Eerst was er ook een slaapzaal met begeleiding en mogelijkheid tot herhuisvesting. Later zijn die verbouwd tot units voor begeleid wonen. De overlast in de binnenstad is met de komst van het MFC drastisch gedaald. Het staat op een goede plek en is goed doordacht.”
Walter Hamers noemt een voormalig studentencomplex in Lindenholt. Daarin zijn na een beperkte verbouwing slachtoffers van huiselijk geweld en hun kinderen gehuisvest. “Midden in de wijk. Iedere wijk heeft het recht op speciale doelgroepen. Deze wijk was heel erg blij met de kookkunsten van de dames.”
Esther Lamers vindt wooncomplex de Nieuwe Mol aan de Nieuwe Mollenhutseweg in Nijmegen een geslaagd voorbeeld. Er zijn zowel reguliere appartementen als appartementen voor de RIBW-doelgroep. “Ze delen samen een binnenplaats. Dat was spannend, levert het integratie op of niet. Het gaat prima daar.”
Joep Burghouts: “Het A-gebouw van Het Radboud UMC leek een onmogelijk gebouw. Maar er is een Atrium van gemaakt, met binnentuin en kantoorruimte. Zo is dat gebouw weer rendabel gemaakt. Dat kan dus ook voor de zorg.”
Marcel de Jongh: ”Het Bruishuis in de Arnhemse wijk Malburgen is een goed voorbeeld van herbestemming van een verzorgingshuis. Een mix aan doelgroepen, waaronder RIBW cliënten woont in de voormalige kamers. Op de begane grond treffen bewoners en buurt elkaar. Daar vindt een grote verscheidenheid aan bedrijvigheid plaats en zijn ontmoetingsplekken te vinden. De buurt exploiteert het huis. Er is een succesvolle verbinding tussen bewoners en buurt tot stand gekomen.”
Huisvestingsproblematiek
Voorbeelden van geslaagde herontwikkeling zijn er dus te over. Maar daarmee is de huisvestingsproblematiek van kwetsbare groepen niet volledig benoemd. Edwin ten Holte noemt cliënten van de RIBW of Pro Persona die zijn opgenomen, maar na verloop van tijd weer naar betaalbare woonruimte in de stad kunnen verhuizen. Daar moet wel woonruimte voor zijn. “Als dat onvoldoende lukt, dan stort de hele keten in. Voor de oplossing hebben we onze zorgpartners nodig, maar ook marktpartijen.” Walter Hamers voelt zich aangesproken en heeft nagedacht over een antwoord. Hij stelt: “Ik vind de huisvesting van de RIBW-doelgroep een volkshuisvestelijke taak. Voor deze inkomensgroepen met bijzondere huisvestingswensen bieden de woningcorporaties sociale huurwoningen aan. Nu de wet- en regelgeving zodanig is dat iedereen de dingen doet waar hij verstand van heeft – en dat betekent scheiden van wonen en zorg- is het logisch dat de corporatie het huis levert en de RIBW de zorg. Om de ketensamenwerking toekomstbestendig te maken moet het bestaande vastgoed van RIBW ook over naar de corporatiesector. En dan bedoel ik het totale zorgvastgoed, dat wat rendeert en dat wat niet rendeert, de schamele panden én het tafelzilver.”
Esther Lamers signaleert dat er vooral veel eengezinswoningen vrij komen op de huurmarkt. Die zijn niet altijd geschikt voor de doelgroep. Die woningen moeten worden aangepast. “Dat kan, maar het moet ook mogen. En dan denk ik aan het verlenen van gemeentelijke vergunningen daartoe.” Vastgoedeigenaren willen wat haar betreft te vaak de hoofdprijs voor hun panden. Dat staat sociale herbestemming in de weg.
Samenwerken
In het snel veranderende werkveld weten zorginstellingen en vastgoedeigenaren elkaar beter te vinden dan voorheen, merkt Rob Hendriks: ”Instellingen kunnen failliet gaan, dat was tot voorkort ondenkbaar. Daardoor denken ze nu goed na over het gebouw dat ze neerzetten, voor meerdere jaren, met oog voor de onderhoudskosten.” Hij krijgt bijval, maar de gespreksgenoten constateren met elkaar ook, dat samenwerken beter kan. Alle partijen hebben daar baat bij. Mark Nijhof vindt dat eerlijk en transparant gesproken moet worden met alle partijen. “Dat ontbreekt nog te vaak. In plaats daarvan komen er nieuwe regels en dan ben je per saldo duurder uit.” Joep Burghouts: “Samenwerken begint met vertrouwen, goede persoonlijke verhoudingen, met elkaar iets doen voor een doelgroep. Dat vergt veel energie. Incidenteel zijn er lichtpuntjes. Het gaat dan niet meer om de prijs maar om de visie.” Marcel de Jongh benoemt het zo: “Ik onderscheidt de rol opdrachtgever, opdrachtnemer of partnerschap.” Johans Ariëns vindt transparantie in samenwerking van belang: “Je moet de boeken open durven te gooien. Samenwerken is net als een huwelijk, je moet daar constant aan werken. Je bent aan de ene kant concurrent van elkaar maar aan de andere kant zit je in samenwerkingsverbanden. Er is nu meer draagvlak voor samenwerken, maar die kan zomaar teniet gedaan worden als we weer ouderwets gaan aanbesteden.” Johans Ariëns durft de stelling aan dat de kosten voor herbestemming en onderhoud gemakkelijk twintig procent omlaag kunnen als er zo wordt samen gewerkt. Ingo Bouman meldt realistisch dat intensieve samenwerking ook verlies van banen kan betekenen: “Want als je nauwer gaat samenwerken met elkaar dan heeft dat consequenties op alle afdelingen van alle deelnemende partijen. Als we dat met elkaar slimmer doen, en je gaat naar langduriger overeenkomsten, dan vallen er banen weg. Daar moet je eerlijk over zijn.”
Lange termijn
Edwin ten Holte kan geen huisvestingsafspraken maken op de lange termijn. Immers, de politiek komt met steeds wisselende plannen: “We hebben in de stad Nijmegen heel veel beschermd wonen, maar in de plannen van de VNG worden we geacht dat te spreiden over het Rijk van Nijmegen en het rivierengebied. Elke gemeente krijgt z’n eigen verantwoordelijkheid voor beschermd wonen. Dat betekent nogal wat. En vanuit dat perspectief kan ik geen langdurige en meerjarige huurcontracten afsluiten.” Rob Hendriks waarschuwt. Je kunt wel op korte termijn goedkoop bouwen, maar op de lange termijn volgen dan de onderhoudskosten. Luc Beumer noemt ook aspecten als duurzaamheid en energiezuinigheid: “Je moet de klant ervan overtuigen dat ze iets kopen dat in aanvang iets duurder is, maar dat de kosten op lange termijn lager zullen zijn.” Mark Nijhoff snapt dat de zorgsector met een korte horizon kampt. Maar dat roept bedrijfsmatig een spanningsveld op: “Een jaarcontract voor onderhoud biedt mijn bedrijf weinig garantie op continuïteit. Dat baart me zorgen. We streven allemaal naar continuïteit, maar dan moet je elkaar voor langere tijd durven te binden.” De gespreksgenoten denken ook dat projecten voor herbestemming meer kans van slagen hebben als ze voor meerdere doelgroepen geschikt worden gemaakt. De gemeente heeft hierin een rol door bestemmingsplannen te verruimen.
Toekomstbeeld
Partijen hebben elkaar meer dan ooit nodig rond herbestemmingsprojecten. Er zijn zonder meer hoopvolle ontwikkelingen, maar processen kunnen ook nog steeds knellend zijn. Welke suggesties hebben de gespreksgenoten voor een werkbare toekomst? Johans Ariëns trapt af: “Als je een samenwerkingsverband aangaat moet dat zodanig veilig zijn dat je er niet bij het minste of geringste morgen weer uit ligt. Als de energie in de samenwerking zit dan is daar de grote winst te behalen.” Marcel de Jongh onderstreept het belang van bedrijfscontinuïteit. “Maar daarnaast moet je gezamenlijk de bewoners centraal zetten. Daar gaat het uiteindelijk om. Je moet werken met gepassioneerde mensen, die doel én organisatiebelang in het oog houden. Ik ben ervan overtuigd dat je gelijkgestemden moet zoeken, met ieder hun eigen inbreng en meerwaarde. Dan vinden we goede oplossingen voor de bewoners waar het om gaat.”
Walter Hamers: “We hebben nog te weinig in de bestaande woningvoorraad de kansen benut voor huisvestingsarrangementen van de RIBW. Het fundamentele vraagstuk is politiek van aard en niet huisvesting technisch. Het is misschien wel meer een (her-)verdeelvraagstuk dan nu gedacht. Ik pleit ervoor te kijken naar wat we hebben. Dat vraagt om een totaal-aanpak. Die aanpak vertrekt vanuit de visie ‘doen waar je verstand van hebt’. Dat zou betekenen dat het vastgoed van de zorgorganisaties zo veel mogelijk over moet naar vastgoeddeskundigen. Het zou goed zijn als er een gesprek komt zoals dit gesprek, maar dan met alle zorgorganisaties tegelijk.”
Ingo Bouman: “Laten we voor de doelgroep de verdiencomponent op het vastgoed eens weghalen en ons richten op de kostprijs. Elke partner mag er in de gradatie waarin hij meedoet aan verdienen, maar daarna gaan we het werkelijk over de kostprijs hebben. Dat vergt veel vertrouwen, het gaat ook vaak mis, maar laten we het niet meteen opgeven. Hier ligt echt een kans.”
Mark Nijhoff: “Als je echt gaat samenwerken dan ga je geld besparen. Dat kan dan gaan naar waar het naartoe moet en dat is de zorg.”
Luc Beumer: “Je moet durven geven en nemen, dat hangt samen met vertrouwen. Het punt is alleen dat je op projecten gevraagd en beoordeeld wordt. Dat is vaak niet te rijmen met het rendement op lange termijn. Je moet met elkaar de bandbreedte groter maken om iedereen de kans te geven. Dan is er ook een motivatie van de dienstverlener om dat goed en tegen de beste prijs te doen.”
Rob Hendriks werkt vanuit het grote geheel. ”De meeste bouwers komen en vertrekken weer, laten iets achter en denken ‘na mij komt de zondvloed’. Wij verkopen zelden of nooit iets. Zoek partijen bij elkaar en ga op lange termijn relaties aan. We zijn bereid om bij aanvang wat meer te investeren om te zorgen dat we gedurende de looptijd minder kosten hebben. Dat doen we regio gebonden, zodat we kunnen controleren en schakelen.”
Joep Burghouts: “Ik sluit me graag aan bij wat hier vandaag is uitgesproken. Ga het gesprek aan vanuit de visie en niet vanuit de prijs. Je neemt het vastgoed met alle plussen en minnen die erbij horen. Van daar uit richten je je op de behoefte van die klant. Reageer flexibel op de klantvraag, zodat vastgoed breder inzetbaar wordt. Dan kan je meteen meerdere partijen bedienen en is de cirkel rond.”
Edwin ten Holte: “Als je praat over ontwikkelingen in de samenwerking dan gaat het wat mij betreft over langdurige relaties waarbij steeds wordt gestreefd naar flexibele oplossingen. Dat is nodig om woonruimte te bieden aan cliënten van de RIBW, Iriszorg of Pro Persona. Ik ben blij met de bereidheid daartoe van de belangrijke partners hier aan tafel.”
Volgens Esther Lamers is er in het tafelgesprek veel moois gezegd. “Als we vijf of tien jaar geleden zo’n gesprek hadden gevoerd, dan zou je echt iets anders horen. Ik zie een hele positieve verandering in het denken van ondernemers over maatschappelijke vraagstukken. Een echte succesfactor voor de continuïteit blijft voor mij wel de invulling van de participatie en integratie in de wijk.”
